去年末的直播测试，老邝做了一个栏目叫《纸上谈彬》，主旨即解读各类房产资讯。我感觉这个栏目挺有意义，一来帮助大家筛选有价值的信息，二来自由表达心中所想，所以那时做直播我吐槽了好多同行，和我的文字不一样，开着麦克风我可以怼天怼地。

目前我们取消了直播，但团队希望我将该栏目“文字化”，保留解读房产资讯的同时，带给大家一些技巧。因此每周老邝会对各类资讯，进行拆解并提炼，希望帮到大家。

1、二手成交数据

来源：公众号“广州市房地产中介协会”

时间：2022-03-01

标题：《2022年2月广州二手交易简报》

每月老邝都会阅读的资讯快报，正如标题所示，这是官方公布的月度二手成交量，统计周期为26日至次月25日。

大家要明确二手市场才是真实的供需市场，新房有ZF限价，导致成交量更像宏观政策的反应，比如先签认购书，等突破限价才网签。所以二手成交=房管局网签，约莫是真实买卖+30天的结果。保持对二手成交量的关注，对预判楼市很重要，正所谓“量在价先”，上涨v.s下跌都会反应在成交量上。

观察疫情年的这一波行情，我们发现20.05-21.05的成交都是突破1w套，此时恰是上轮行情的“主升浪”，对比广州平均二手成交8-9k套/月，老邝有理由相信＞1w套二手成交才代表广州进入上涨行情。

去年08.31政策，瞬间将成交量压制到5-6k，三个月加起来≈21.04月的量。足以证明市场的冷淡和买家的观望，近期（12-1月）成交量恢复到±7k/月，代表着市场触底反弹，而3-5月是重点观察窗口，老邝推测达不到＞1w/月，未来三个月的平均量8-9k是大概率事件，因此“小阳春”的说法我是一直不支持的。

没有普遍的小阳春，不代表内部没有变化，全市走出分化行情依然是主流判断，关于分化老邝暂且不表。下一条，关于新房的资讯可以说明问题。

2、新房市区年

来源：公众号”广州房产“

时间：2022.01.06

标题：《所有开发商：赶紧出货！赶紧卖！》

针对文章喊话开发商，老邝不予评价，但如上周所说，广州房产作为新房展示头号平台，里面的楼盘数据非常详实，以下节选文章列出的2022年各区新推楼盘。

显而易见，2022年依然是新房市区年，这里的市区是天河、海珠、越秀、老荔湾，其中老芳村被我纳入近郊。前面4个区域的新房很稳，不愁客户且未来8-10年流动性都很好，无非赚多赚少而已，跑赢全市平均值妥妥地OK。除非产品有很大硬伤，比如公寓式住宅，否则市区新盘还是买买买。

市区的新盘价格不低，动辄7w+的价格不是大多数人的选择，更多人会把目光放到近郊：老芳村、白云、黄埔、番禺，这里的分区大家不用在意，什么芳村v.s白云属于市区？老邝的划分更多是以”楼市认知“去感受。

以上4个近郊区域的新盘，供应量不少，用原文的4个字形容”卷到飞起“。老邝建议倘若不自住，投资要非常非常谨慎。因为现在新房持有周期8-10年，即使你想先自住兼顾投资，也确定8-10年内没有换房需求，近郊新房适合的是32-40年龄段买家（已婚有娃），倘若你是26-32年龄段（婚房未有娃），买新房后有孩子要换房挺被动。至于每个新盘宣传的名校，老邝依然觉得是OEM，反而房价更能帮你筛选邻居。

另外新房流入二手后，前面2-3年是投资客卖出的集中期，也就是说即使满五放盘量也很多，无可避免有踩踏。除非来一轮宏观周期主升浪，又或者楼盘所处版块有暴击（比如地铁通车、名校接管），否则近郊新盘在如此多供应之下，想有好的投资回报率，你要么忍受较长持有周期，要么在选筹上出类拔萃。

最后，郊区的新盘：南沙、增城，前者依然是要忍受超长持有周期，热门的灵山岛+横沥岛还在开发，10年还是15年才成熟？老邝也不想判断，反正你的家庭资产1500w+，买一个闲置在那儿没问题。增城则丧失流动性，买了那边的新房就安心住，别想啥投资增值。这个区对广州的作用：一是通过大量成交拉低全市均价，二是让新广州人落脚，吸引人才低成本置业。

PS：从化v.s花都，不属于”广州楼市“范围，老邝不予分析。

3、卖一买二？

来源：公众号”老邝教买房“

时间：2022.02.28

标题：《该不该降价卖？年化7%收益》

来自评论区的提问，提问者是老邝见过面的，所以他的资产情况我很清楚，他不但实操经验丰富，且房产意识超前。他疑惑的不是现在持有的A房值不值钱？而是未来五年，会否跑输B房X 2的增幅？

针对他的提问，先说老邝的观点，五年之后，依然是”1500w好货＞800w好货x2“。小伙伴之所以提问，老邝觉得是因为这套1500w不算稀缺好货，或者说当KOL作为买房咨询，在1500w怎么买里面？这套房子不属于最优推荐产品，版块上天河公园西门妥妥的核心区，但具体房源存在楼龄老、户型硬伤等硬伤，比不过现在几个新盘改善户型。

小伙伴持有的这套房子，自住很舒服，老邝也不建议他去换成两套低总价产品，难道摆着1500w产品力的房子不住，为了增值而屈身其中一套800w的产品？当你选择800w增值快的房子，势必会牺牲通勤和面积，咱们买房投资为的是改善生活，我希望大家不要本末倒置。要换就直接同价位卖一买一，在1500w内满足自住兼顾投资。

4、识别评论区水军

来源：各类房产营销号

时间：不详

标题：各种惊爆体！

第1期《纸上谈彬》依然要带些技巧类分享给各位，如何判断营销号评论区的水军?本来我想直接拿XXXX作为案例的，但运营小哥提醒我太得罪人了，所以老邝还是截图分享。

如上图所示，当你看到评论区的名字好老土的4个字，头像却是有点非主流的美女帅哥，基本上判断是水军刷评论，甚至上下图是佛山v.s南沙的软文评论区，你会发现留言的人几乎一样。

你看到这种号，基本上可判定阅读量+点赞数是刷的，其目的是为了完成KPI。近几年我也看过一些包装得很真实的评论，此时我会看阅读量v.s评论数，以“老邝教买房”举例，我们的文章不需要对金主爸爸负责，所以坚持不刷量，基本上5-6k阅读量，有±20条评论，遇到过万阅读量时，评论区也是奔向40+，大家可以通过这个比例去评估一个号的真实阅读数。

总结

今天是《纸上谈彬》的第一期，旨在告诉大家我们会有一个新的栏目，老邝教你读文章，当然我们自己的踩盘报告、楼盘打分，也会保持更新。2022年，我听从团队小伙伴的建议，一定要保持稳定的内容更新，同时希望大家能从我们的分享找到有价值的信息。