来源：基本面力场

　　话说在前面，不论是在A股上市的新城控股，还是在香港上市的母公司新城发展，都是让力场君觉得最优秀的民营地产代表，是数一数二的存在，力场君也曾从他们身上赚到过钱，一直到现在也都在关注着。力场君曾和朋友们聊起来，如果新城垮了，民营地产应该就算是彻底没戏了，现在我仍然减持这样认为。

但是最近一段时间，新城控股和新城发展股价表现很惨，新城控股还好一些，从去年12月反弹高点算起来下跌了30%左右吧，但是从3月6号到昨天7连阴；新城发展就更惨了，从之前的反弹高端算起跌了一多半了。很多小伙伴，也包括力场君，看着都觉得很不安：已经债务展期了的旭辉控股集团也就是这样了，难不成新城真的会爆？

最近新城控股发布了增发预案，计划增发A股融资80亿，除了24亿用于补流之外，大部分资金将用在6个“定位于满足周边地区的刚性及改善性需求的普通住宅产品”上。关于这6个项目的细节数据，有一处是让力场君觉得很揪心的，先来看一下这6个项目的情况：

　　1、温州新城瓯江湾项目计划于2023年6月起开始交付，计划使用募集资金7.5亿元；预计实现销售额41.55亿元，净利润2.24亿元，销售净利率为5.40%。

2、大同云冈项目计划于2023年6月起开始交付，计划使用募集资金7亿元；预计实现销售额15.599亿元，实现净利润8945.30万元，销售净利率为5.73%。

3、重庆大足项目计划于2023年9月起开始交付，计划使用募集资金14亿元。该项目预计实现销售额25.99亿元，实现净利润1.038亿元，销售净利率为3.99%。

4、东营项目计划于2023年11月起分批交付，计划使用募集资金14.5亿元。该项目预计实现销售额29.4亿元，净利润7883.91万元，销售净利率为2.68%。

5、泰安新泰项目计划于2023年11月开始交付，计划使用募集资金7.5亿元。该项目预计实现销售额27亿元，实现净利润8312.93万元，销售净利率为3.08%。

　　6、宿迁泗洪项目-南地块计划于2023年12月起开始交付，计划使用募集资金5.5亿元。该项目预计实现销售额18.54亿元，实现净利润5770.73万元，销售净利率为3.11%。

这6个项目中，销售净利率最高的大同云冈项目也只有5.73%，最低的东营项目甚至低至2.68%。

这个利润率是什么概念？如果销售不畅，哪怕是预计的销售额晚收到一年，这点儿利润率都不足以覆盖多出这一年的融资成本。而且但凡终端销售的价格再有那么一丁点下降，这几个项目就是爆亏！是不是挺吓人的？

在从长周期来，最近10年新城控股的销售净利率峰值是在2018年，自此之后下滑的很快，2022年前三季度是5.94%，已经是近十年中从未有过的低点；但即便如此，这个5.94%的销售净利率，还是超过了上述6个募投项目中最高的一个，是不是挺吓人的？

这是不是新城控股和新城发展近期股价尤为惨淡的原因，力场君说不好，这还是最优秀的民营地产的代表了，放眼整个行业又会是什么样子？从新城的历史来看，销售净利率峰值出现在2018年，但是股价的峰值却是出现在2021年，基本面与股价并非是同步的。不管怎么说，力场君还是希望新城控股早日爬出泥沼，给民营地产注入一些信心吧。

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责任编辑：韦子蓉