“2022年马上就要结束了”

一房一万购房群里大家在说到这里的时候，都有点感慨：“2022废了，2023崛起！”

这其实挺能反映这一年大家的状态，同时也是上海二手房市场的一个缩影

年初夭折的小阳春，复工之后7、8月的2万套的成交量、8、9月上海豪宅暴动后的熄火以及11月份1.61万套的二手房成交量和估计翘（尾）不起来的12月

毕竟教培行业直播带货去了，学生们放假在家上网课了，但房子终究不是能通过线上带看就能成交的

在反复的折腾和市场预期不明朗之下

上海二手房价格跌了吗？

这应该是上海购房者目前最关心的问题了

这里一房一万可以直接回答这个问题：

挂牌价在涨

成交价在跌

这篇文章我们将从宏观视角到不同环线的中观视角，再到二手房小区的微观视角，来说明这一点

数据口径说明：文中挂牌价为上海主流中介房源挂牌均价；成交价格为市场评估价，仅供参考！

关于上海二手房价格有没有跌这个话题，一房一万在之前直播中专门跟大家聊过这件事情，在全市整体的数据统计层面上，上海二手房价格并没有下跌，甚至还有些微涨

原因大家也都知道，核验价还在不断的放松，从新挂牌房源的价格走势中就能看出来在今年的6月、10月有两拨明显的放松（在后文各环线新挂牌房源的价格走势中就能看到），全市挂牌量也是在这两个时间点猛增

在新挂牌房源价格的带动下，全市挂牌价格也是不断上涨，但是如果最近有买房或卖房经历的朋友应该能感觉到，市场的价格其实在往下走，这一点在微观数据上可以得到印证

我们选取公寓类商品房（不包含别墅产品）为样本，以内环内、内中环、中外环、外环外四个维度，来看各自的新挂牌房源均价、在挂牌房源均价以及成交均价

内环内

内环内可能是“核验价放松”浪潮中，受影响最小的区域，不少内环的早期商品房和次新房在链家上依然没有挂牌房源，足可见上海对于「放松」的克制

从数据走势中，我们也能看出，在10月份的核验价放松中，内环内公寓商品房的价格并没有像6月一样，明显上涨

这里顺便说下：大家不要被链家上释放出来的“真实成交价”所困惑，一方面单套房源的成交价不能代表整个小区的均价，另一方面，链家并不是展示所有的成交房源，所以，大家要理解这其中的差异

从内环内的三个价格走势来看，挂牌价格延续了上涨走势，而成交均价在6月份之后，出现了两波起伏，并在11月份开始调整，总体来看，成交价格年年末依旧坚挺，并且出于高位横盘

我们选取内环内近1年二手房成交量相对较高的瑞虹新城璟庭，来看看TA的成交量价走势

小区近一年成交27套，换手率超过3%，属于成交活跃的小区（高于全市平均值），成交量最高出现在8月份，单月成交7套

价格的最高值出现在7月份，11月二手房成交价约12.8万/㎡，相较于今年最高值下降约13%，但是从全年成交均价来看，同比上涨约12.6%

内中环间

从内中环开始，往外的环线区域内，公寓类商品房的新挂牌房源价格都有两次明显的上涨，也就是我们之前说的核验价放松带来的影响

从内中环的三个价格走势来看，挂牌价格总体是上涨走势，但是在10月份出现了明显回撤，而成交均价在6-9月保持持续上涨，在10月份开始首次调整，未来可能还有一定回落空间

我们选取内中环近一年二手房成交量相对较高的慧芝湖花园（二期），来看看TA的成交量价走势

小区近一年成交32套，换手率接近3%，属于成交活跃的小区（高于全市平均值），6月复工之后，成交量一直比较高

价格的最高值出现在10月份，11月二手房成交价约12.7万/㎡，相较于今年最高值下降约6%，但是从全年成交均价来看，同比依旧上涨约5%

中外环间

中外环间的挂牌价格走势基本上与内中环间保持一致，成交价格涨幅也近乎相同

从中外环间的三个价格走势来看，挂牌价格只在6、10月有明显变化，而且期间并没有明显回撤，而成交均价在6-10月间保持持续上涨，在11月份开始首次调整，但是幅度微弱

我们选取中外环间近一年二手房成交量相对较高的绿洲康城亲水湾（中区），来看看TA的成交量价走势

小区近一年成交102套，换手率约2.7%，同样是成交活跃的小区（高于全市平均值），而且是在近一年里保持了相当高的成交热度

价格的最高值出现在8月份，11月二手房成交价约6.93万/㎡，相较于今年最高值下降约2.5%，但是从全年成交均价来看，同比依旧上涨约1.8%

外环外

外环外是今年受到核验价放松最明显的区域，7月新挂牌房源价格相较于3月上涨约17%，大幅超过其他环线

从三个价格走势来看，6月之后均保持了向上趋势，尤其是成交均价

我们选取外环外近一年二手房成交量相对较高的中骏柏景湾，来看看TA的成交量价走势

小区近一年成交86套，换手率约8%，属于成交非常活跃的小区（大幅高于全市平均值），成交量在6-8月较高，最高值出现在8月，单月成交了21套

价格的最高值出现在10月份，11月二手房成交价约7.94万/㎡，相较于今年最高值下降约1%，但是从全年成交均价来看，同比依旧上涨约2.3%

总结一下

我们可以从数据中印证一些现象

1、今年核验价两次放松，分别是6月和10月，而且核验价放松并不是阳光普照，而是从外往内，外环外的放松幅度最大，内环内最小

2、除外环外，外环内各环线区域核验价大约是真实成交价的85-95%

3、虽然各个环线的成交均价都有不同程度的下降，但是同比依然是上涨的，6月之后的价格上升在缺乏成交量支撑的情况下，整体呈现高位横盘态势

看完了价格走势，我们来聊聊

上海二手房什么时候能恢复常态？

其实从个人的角度来看，近两个月其实对于购房者来讲，买房体验应该是比较好的，充足的房源和较大的议价空间，大家可以有挑选的买房

而且从成交数据来看，受到“放开”的影响，12月二手房成交量继续下滑，市场交易热度下降，预计这种情形会延续到年后的2月份，最近想要买房的小伙伴可以多看房

除了大环境的影响，今年新房的海量供应也是导致二手房成交冷淡的原因之一，一房一万此前推算2023年新盘供应，预计在8-9万套之间，相较今年会适度收紧（点击回看新房供应量文章）

而且从土地供应来看，明年外环以内加上杨浦、徐汇、虹桥、唐镇、森兰等顶流区域、板块的供应都比较紧缺，预计分数会回归，这也就是给了二手房市场一定的空间，让市场回归常态

总之，2022年已经准备画上句号，2023年即将徐徐展开，祝大家买房顺利

元旦快乐！